Mit diesem Informationsschreiben möchten wir Sie über die vorgesehenen Änderungen im Bewertungsgesetz (BewG) aufgrund des Jahressteuergesetzes 2022 informieren. Der Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2022 (JStG 2022) befindet sich derzeit im Gesetzgebungsverfahren. Die Änderungen sollen für Übertragungen (Bewertungsstichtage) nach dem 31. Dezember 2022 in Kraft treten.

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sollen die bestehenden Regelungen der Grundbesitzbewertung an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 angepasst werden. Die Änderungen beziehen sich auf die Bewertung von Grundstücken für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grunderwerbsteuer bei Ansatz der sog. Ersatzbemessungsgrundlage. Hiervon betroffen sind insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie Erbbaurechtsfälle und Gebäude auf fremden Grund und Boden.

Die geplante Gesetzesänderung führt voraussichtlich zu einer erheblichen Erhöhung der Grundbesitzwerte. Insbesondere die Einführung von Regionalfaktoren, die Verlängerung der Gebäudenutzungsdauer, die Erhöhung der maßgebenden Wertzahlen und die Absenkung der Liegenschaftszinssätze werden zu einer Wertsteigerung beitragen.

Die Möglichkeit der Einholung eines Verkehrswertgutachtens, um den tatsächlich niedrigeren Grundbesitzwert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen, bleibt künftig weiterhin bestehen.

Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten, geplanten Änderungen:

• Mit der vorgesehenen Änderung des Bewertungsgesetzes wird die Verpflichtung zur elektronischen Abgabe der Feststellungserklärungen nach § 153 BewG (Feststellung Grundbesitzwert) eingeführt. Die technischen Voraussetzungen zur Übermittlung und Entgegennahme der Erklärungen auf Seiten des Finanzamtes müssen erst noch geschaffen werden. Bis zur Umsetzung sind die Erklärungen weiterhin in Papierform einzureichen und eigenhändig zu unterschreiben.
• Die Mindestwohnfläche für den bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff wird von bisher 23 m² auf 20 m² herabgesetzt.
• Die Gesamtnutzungsdauer für „Ein- und Zweifamilienhäuser“, „Mietwohngrundstücke“, „Wohnungseigentum“ sowie „Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)“ werden von 70 Jahre auf 80 Jahre erhöht.
• Die im Ertragswertverfahren erforderlichen Bewirtschaftungskosten sind nicht mehr nach den Gutachterausschüssen ermittelten Erfahrungssätzen, sondern generell nach den Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum BewG anzusetzen. Die bisherige pauschale Wertermittlung der Bewirtschaftungskosten (Prozentsatz der Jahresmiete) wird durch eine differenzierte Ermittlung ersetzt. Die Werte werden jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst. Grundsätzlich sind für die Bewertung die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze maßgebend. Stehen derartige Zinssätze nicht zur Verfügung kommen die gesetzlich festgelegten Zinssätze zur Anwendung. Der Entwurf sieht die Herabsetzung der gesetzlichen Liegenschaftszinssätze vor, was zu höheren Immobilienwerten führen wird. Für das Mietwohngrundstück soll zukünftig z. B. nur noch ein Zinssatz von 3,5% anstelle der bisherigen 5,0% gelten.
• Für das Sachwertverfahren wird die Bewertungssystematik angepasst. Die auf den Bewertungsstichtag angepassten durchschnittlichen Herstellungskosten sind mit dem neu eingeführten Regionalfaktor (Vorgabe durch Gutachterausschuss) sowie dem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren. Insbesondere in hochpreisigen Ballungsräumen ist durch die Anwendung der Regionalfaktoren eine deutliche Erhöhung der Grundbesitzwerte zu erwarten. Auch hier sollen die Wertzahlen angepasst werden, sodass höhere Immobilienwerte drohen.

Die geplanten Änderungen sollen erstmals auf Übertragungsstichtage (Bewertungsstichtage) nach dem 31. Dezember 2022 anzuwenden sein. Bei Immobilienübertragungen vor Ablauf des 31. Dezember 2022 hat die geplante Gesetzesänderungen somit keine Auswirkungen, es sind die bisherigen Bewertungsregelungen anzuwenden.

Abschließend weisen wir nochmal darauf hin, dass es sich Stand heute um einen Gesetzesentwurf handelt. Es ist aber zu befürchten, dass der Entwurf – ohne große Beachtung und inhaltliche Diskussion – auch umgesetzt wird, da andere Themenfelder im Jahressteuergesetz 2022 derzeit mit mehr öffentlicher und politischer Aufmerksamkeit betrachtet werden.

Sofern Ihrerseits zu den geplanten Neuregelungen noch Fragen bestehen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihre MTG Wirtschaftskanzlei