Wichtige Informationen

 Grundsteuerreform – Land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundbesitz

Neubewertung zum 1. Januar 2022

Bei sämtlichen Fragen zur Grundsteuer stehen wir für Sie parat:
grundsteuerreform@mtg-group.de oder über die Hotline 09441-2970 999

Sehr geehrte Damen und Herren! 

Die neuen Regelungen im Rahmen der Grundsteuerreform 2022/2025 (siehe unser Rundschreiben G1/2022) sehen eine vollständige Neubewertung auch der Grundstücke vor, die zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden. Die bisher für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswerte werden durch neue Grundsteuerwerte ersetzt. Erstmalig werden diese neuen Werte nun auf den Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt.

Wer ist wie von der Neubewertung betroffen?

Jeder Eigentümer (natürliche Personen, Personen- oder Kapitalgesellschaften, Ehegatten-, Erben- oder Bruchteilsgemeinschaften)   von Grundstücken – unabhängig von der Größe der Flächen oder des vorhandenen Besatzkapitals und unabhängig davon, ob bzw. in welchem Umfang er den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb selbst bewirtschaftet oder ihn ganz oder teilweise jemand anderem zur Bewirtschaftung überlassen hat (z.B. aufgrund einer Verpachtung oder Überlassung, eines Nießbrauchsrechts oder eines Bewirtschaftungsvertrages) – ist betroffen. 

Die öffentliche Hand (Gemeinden, Städte, Landkreise, Zweckverbände) und auch andere juristische Personen des öffentlichen Rechts (z.B. kirchliche Einrichtungen) sind oftmals Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (insbesondere von Stückländereien) und damit gleichfalls von dieser Neubewertung betroffen. Entsprechendes gilt für gewerblich tätige Unternehmen (z.B. Betriebe der Bodenschatzgewinnung), die über Eigentum an bewertungsrechtlich als land- und forstwirtschaftlich zu beurteilendem Grundbesitz verfügen.   

Eine Neubewertung ist auch dann durchzuführen, wenn Befreiungs- oder Vergünstigungstatbestände zur Grundsteuer greifen. Liegen solche Umstände vor, ist hierfür eine entsprechende Anlage bei der Abgabe der Erklärungen (s.u.) mit einzureichen. Auch sofern später ein Erlass der Grundsteuer in Betracht kommt, ist zunächst eine Neubewertung durchzuführen.  

Die durch das Finanzamt neu ermittelten Werte bilden neben dem Messbetrag und dem Hebesatz die Basis für die Grundsteuererhebung durch die Gemeinden ab dem Jahr 2025.

Abgabe von Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwertes auf den 1. Januar 2022 erforderlich!

Jeder Eigentümer hat für Zwecke der Feststellung des neuen Grundsteuerwertes im Zeitraum Juli bis Oktober 2022 auf elektronischem Wege eine entsprechende Erklärung beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen sind dabei ergänzende Anlagen (Formulare) für die notwendigen Angaben zu den einzelnen Grundstücken und deren jeweilige Nutzung sowie zum Umfang der Tierhaltung abzugeben. Ebenfalls in einer Anlage sind mögliche Befreiungstatbestände von der Grundsteuer zu erklären.

Nach welcher Methode bzw. wie erfolgt die neue Wertermittlung…

Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen gilt in allen Bundesländern einheitlich das sog. Bundesmodell (§§ 232-242 BewG). Bewertungsgegenstand ist dabei jeder einzelne „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“. Die Bewertung der Betriebe erfolgt nach typisierten Ertragswerten.

Dabei wird zunächst für jede Nutzungsart, dies sind

• die landwirtschaftliche Nutzung,
• die forstwirtschaftliche Nutzung,
• die weinbauliche Nutzung,
• die gärtnerische Nutzung (Gemüsebau, Blumen- und Zierpflanzenbau, usw.)
• die übrigen Nutzungen (Hopfen, Spargel und andere Sonderkulturen) einschließlich der sonstigen Nutzungen (Fischerei, Imkerei, Weihnachtsbaumkulturen, usw.) und
• das Abbauland, Geringstland und Unland sowie 
• die Hofstelle

anhand festgelegter Bewertungsfaktoren ein nachhaltiger Reinertrag ermittelt, welcher bei individuellen Besonderheiten (z. B. hoher Tierbestand, gärtnerische Nutzung mit Gewächshäusern, Hofstelle bei Weinbaubetrieben, Flächen der Stromerzeugung mittels Windenergie) mit Zuschlägen versehen wird. Die Summe der Erträge ist zu kapitalisieren und ergibt den Grundsteuerwert.

…und was gehört nicht (mehr) zur Land- und Forstwirtschaft, sondern zum Grundvermögen und wird damit künftig mit einer höheren Grundsteuer (Grundsteuer B) belegt sein?

Der Wohnteil (Betriebsleiter- und Altenteilerwohnung sowie Betriebswohnungen für Beschäftigte) zählt künftig nicht mehr zum Betrieb. Hierfür erfolgt eine eigene Feststellung nach den allgemeinen Regelungen für Grundbesitz (mit zum Teil geringfügigen länderspezifischen Besonderheiten, wie z.B. in Bayern).

Ferner werden Grundstücke oder Flächenteile dem Grundvermögen und nicht dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zugerechnet, wenn

• sie anderen Zwecken und damit nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen
• sie unmittelbar der gewerblichen Tierzucht dienen
• sie Bauerwartungsland darstellen und anzunehmen ist, dass sie in einem Zeitraum von sieben Jahren insbesondere als Bau-, Gewerbe- oder Industrieland oder als Verkehrsflächen dienen werden
• sie (ausgenommen ist die Hofstelle) in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, die sofortige Bebauung möglich wäre und die Bebauung innerhalb des Planungsgebietes in benachbarten Bereichen bereits begonnen hat.

Die bewertungsrechtliche Einordnung für die Grundbesitzbewertung läuft dabei unabhängig von der einkommensteuerlichen Behandlung der Flächen als Betriebs- oder Privatvermögen und führt daher auch zwangsläufig zu diesbezüglichen Unterschieden.

Für den Grundbesitz, der nicht (mehr) zur Land- und Forstwirtschaft zählt, werden eigene Grundbesitzwerte festgestellt. Auch hierfür sind entsprechende Erklärungen im Zeitraum Juli bis Oktober 2022 einzureichen. Verwaltungstechnisch wird es hierfür ab März 2022 zur Zuteilung neuer Aktenzeichen für diese Flächen kommen. Entsprechende Schreiben der Finanzverwaltung ergehen hierzu, verbunden mit einem auszufüllenden Rückantwortbogen.

Für die Bewertung des Grundvermögens (Grundsteuer B) gilt in Bayern das sog. Flächenmodell. Auch andere Bundesländer sind vom Bundesmodell für die Bewertung von Grundvermögen abgewichen und haben eigene Bewertungsregelungen in Ländergesetzen beschlossen.

Bitte sprechen Sie uns an! Wir beraten Sie gerne.

Bleiben Sie gesund!

Ihr Serviceteam Grundsteuer der MTG Wirtschaftskanzlei