Für Hausbesitzer, Erben und Familien gibt es wichtige Neuerungen bei der Erbschaftsteuer und der Immobilienförderung. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) erleichtert die steuerfreie Übertragung eines Familienheims einschließlich angrenzender Garten- und Wegeflächen. Gleichzeitig profitieren Familien beim Kauf sanierungsbedürftiger Immobilien von höheren KfW-Förderkrediten.
Familienheim erben: Steuerbefreiung auch für Garten- und Wegegrundstücke
Wer das selbstgenutzte Familienheim seiner Eltern erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit werden. Ein aktuelles BFH-Urteil erweitert die Klarheit darüber, welche Grundstücksflächen bei der Steuerbefreiung berücksichtigt werden können.
Dabei spielt insbesondere die bewertungsrechtliche Einordnung des Grundstücks eine entscheidende Rolle.
Voraussetzungen für die Erbschaftsteuerbefreiung beim Familienheim
Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) können Kinder das selbstgenutzte Familienheim ihrer Eltern erbschaftsteuerfrei erwerben.
Voraussetzung ist insbesondere, dass der Erblasser die Immobilie grundsätzlich bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat und der Erbe sie unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmt.
Die Steuerbefreiung ist bei Kindern auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Ist das Haus größer, kann die Befreiung anteilig für die begünstigte Wohnfläche gewährt werden.
Wichtig: Der Erbe muss die Immobilie grundsätzlich zehn Jahre lang selbst bewohnen. Wird die Selbstnutzung innerhalb dieses Zeitraums aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.
Ausnahmen gelten nur, wenn zwingende Gründe einer weiteren Selbstnutzung entgegenstehen.
BFH-Urteil: Angrenzender Garten und Zugangsweg können steuerfrei sein
Mit Urteil vom 17. Juni 2026 (Az. II R 27/23) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch angrenzende Garten- und Wegegrundstücke von der Erbschaftsteuerbefreiung umfasst sein können.
Im Streitfall hatte ein Sohn das selbstgenutzte Wohnhaus seines verstorbenen Vaters geerbt und anschließend selbst bezogen.
Das Finanzamt gewährte die Steuerbefreiung zunächst nur für das Flurstück, auf dem das Wohnhaus stand. Die angrenzenden Garten- und Wegeflächen wurden dagegen der Erbschaftsteuer unterworfen.
Der BFH gab dem Erben Recht. Entscheidend ist, ob die Grundstücksflächen vom zuständigen Belegenheitsfinanzamt als eine **wirtschaftliche Einheit** festgestellt wurden.
Mehrere gemeinsam genutzte Flurstücke können somit steuerlich als ein Grundstück behandelt werden. Dazu zählen beispielsweise ein Wohnhaus, ein angrenzender Garten und ein gemeinsam genutzter Zugangsweg.
Wirtschaftliche Einheit: Warum die Grundstücksbewertung entscheidend ist
Das Urteil verdeutlicht, wie wichtig die Grundstücksbewertung im Erbschaftsteuerverfahren ist.
Die Feststellung der wirtschaftlichen Einheit durch das Belegenheitsfinanzamt ist für das Erbschaftsteuerfinanzamt grundsätzlich bindend.
Erben sollten deshalb bereits den Grundbesitzwertbescheid sorgfältig prüfen. Werden zusammengehörende Grundstücksflächen nicht als wirtschaftliche Einheit berücksichtigt, müssen Einwendungen grundsätzlich gegen diesen Feststellungsbescheid gerichtet werden.
Unser Tipp: Lassen Sie bei einer Immobilienerbschaft frühzeitig prüfen, ob sämtliche zum Familienheim gehörenden Flächen steuerlich richtig erfasst wurden.
Die Steuerberatung der MTG Wirtschaftskanzlei unterstützt Sie bei der Erbschaftsteuererklärung und der Prüfung steuerlicher Befreiungsmöglichkeiten.
KfW-Förderung für Familien: Höhere Kredite beim Immobilienkauf
Auch für Familien, die erstmals ein Eigenheim erwerben möchten, gibt es verbesserte Fördermöglichkeiten.
Mit dem KfW-Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“, auch „Jung kauft Alt“ genannt, unterstützt der Bund den Kauf sanierungsbedürftiger Wohnimmobilien. Seit August 2026 gelten höhere Förderhöchstbeträge.
Bis zu 180.000 Euro KfW-Kredit für Familien
Familien mit geringem oder mittlerem Einkommen können beim Kauf einer förderfähigen Bestandsimmobilie einen zinsvergünstigten KfW-Kredit beantragen.
Die maximalen Kreditbeträge betragen:
– Ein Kind: bis zu 140.000 Euro
– Zwei Kinder: bis zu 160.000 Euro
– Drei oder mehr Kinder: bis zu 180.000 Euro
Die Kredite werden über Finanzierungspartner wie Banken oder Sparkassen beantragt.
Die Darlehenslaufzeit kann bis zu 35 Jahre betragen. Eine Zinsbindung von bis zu zehn Jahren ist möglich.
Da die Zinssätze vom Kapitalmarkt und dem Zeitpunkt der Kreditzusage abhängen, sollten Interessenten die aktuellen Konditionen direkt bei der [KfW](https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/) prüfen.
Einkommensgrenzen und Voraussetzungen für die Immobilienförderung
Die Förderung richtet sich an Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt.
Bei einem Kind darf das maßgebliche zu versteuernde Haushaltseinkommen maximal 90.000 Euro jährlich betragen. Für jedes weitere Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 10.000 Euro.
Maßgeblich ist der Durchschnitt des zu versteuernden Einkommens aus dem zweiten und dritten Jahr vor der Antragstellung.
Weitere Voraussetzungen sind die Selbstnutzung der Immobilie und die Einhaltung der Eigentumsanforderungen des Förderprogramms.
Das Wohngebäude muss zum Zeitpunkt der Antragstellung über einen gültigen Energieausweis mit der Energieeffizienzklasse F, G oder H verfügen.
Außerdem verpflichten sich die Käufer, die Immobilie innerhalb von 54 Monaten nach der Förderzusage energetisch zu sanieren. Möglich sind förderfähige Einzelmaßnahmen oder eine Sanierung auf den vorgesehenen Effizienzhausstandard.
Wichtig: Der Förderantrag muss grundsätzlich vor dem Immobilienkauf gestellt werden. Für Kaufverträge mit geeigneter aufschiebender Bedingung gelten besondere Regelungen.
Energetische Sanierung und weitere Fördermöglichkeiten kombinieren
Neben dem KfW-Programm „Jung kauft Alt“ können weitere Förderprogramme für energetische Sanierungsmaßnahmen infrage kommen.
Dazu gehören insbesondere Förderkredite und Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
Ob sich verschiedene Förderungen kombinieren lassen, hängt von den jeweiligen Programmvoraussetzungen und den geplanten Maßnahmen ab. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Finanzierungspartner und qualifizierten Energieeffizienzexperten ist daher sinnvoll.
MTG Wirtschaftskanzlei – Ihre Ansprechpartner für Immobilien und Erbschaftsteuer
Ob steuerfreie Immobilienerbschaft, Grundstücksbewertung oder steuerliche Fragen beim Erwerb von Wohneigentum: Eine vorausschauende Beratung hilft, finanzielle Vorteile zu nutzen und steuerliche Risiken zu vermeiden.
Die MTG Wirtschaftskanzlei begleitet Privatpersonen, Familien und Immobilienbesitzer mit Expertise in Steuerberatung, Rechtsberatung und Wirtschaftsprüfung.
An unseren Standorten in Regensburg, Kelheim, Straubing, Ingolstadt und Nürnberg stehen wir Ihnen persönlich zur Verfügung.
