Die vorweggenommene Erbfolge ist ein beliebtes Instrument, um Immobilienvermögen frühzeitig auf die nächste Generation zu übertragen. Doch steuerlich können hier erhebliche Fallstricke lauern. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat klargestellt, dass Schuldzinsen nach einer unentgeltlichen Übertragung von Vermietungsobjekten nur noch eingeschränkt abzugsfähig sind. Die MTG Wirtschaftskanzlei erklärt, was Hausbesitzer beachten sollten.
Der Streitfall zur Übertragung von Miteigentumsanteilen
Im entschiedenen Fall übertrug ein Vater seinem Sohn zu Lebzeiten einen Teil seines Immobilienvermögens – konkret einen 2/5-Miteigentumsanteil an einem Mietobjekt.
Ausgangssituation – Schenkung mit laufendem Darlehen
Der Vater war zuvor Alleineigentümer des Mietobjekts und bediente noch ein Darlehen, das für die Anschaffung aufgenommen worden war. Mit der Schenkung des Miteigentumsanteils übernahm der Sohn jedoch keine Schuldverpflichtungen.
Das Finanzamt erkannte daraufhin nur noch 3/5 der laufenden Schuldzinsen als Werbungskosten im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft an. Die auf den verschenkten Anteil entfallenden Zinsen wurden nicht mehr berücksichtigt.
Entscheidung des BFH
Der BFH bestätigte diese Vorgehensweise. Durch die unentgeltliche Übertragung sei der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen 2/5 der Schuldzinsen und den Vermietungseinkünften entfallen. Statt der Finanzierung des Mietobjekts dienten diese Schuldzinsen nun faktisch der Finanzierung der Schenkung – und sind damit steuerlich nicht mehr abzugsfähig.
Konsequenzen für Hausbesitzer und Nachfolgeplanung
Das Urteil zeigt deutlich, dass bei Vermögensübertragungen steuerliche Effekte bedacht werden müssen – insbesondere, wenn laufende Darlehen bestehen.
Objektbezogenheit von Schulden und steuerliche Wirkung
Nach ständiger BFH-Rechtsprechung verlieren Darlehen ihre Objektbezogenheit, wenn Immobilienanteile unter Zurückbehaltung der Schuld übertragen werden. Der Schuldzinsenabzug ist dann insoweit ausgeschlossen, wie er auf den unentgeltlich übertragenen Anteil entfällt. Für Hausbesitzer bedeutet dies: Die Steuerlast kann steigen, obwohl die Darlehensraten unverändert weiterlaufen.
Bedeutung für die vorweggenommene Erbfolge
Die steuerliche Behandlung macht deutlich, dass eine Schenkung von Immobilienanteilen sorgfältig geplant werden sollte. Ohne Schuldübernahme durch den Beschenkten kann ein Teil der Schuldzinsen steuerlich verloren gehen. Im Rahmen der Nachfolgeplanung ist daher eine enge Abstimmung mit steuerlichen Beratern unverzichtbar, um unerwartete Nachteile zu vermeiden.
Fazit & Handlungsempfehlung
Die vorweggenommene Erbfolge kann eine sinnvolle Gestaltungsmöglichkeit für die Übertragung von Immobilienvermögen sein. Doch das aktuelle BFH-Urteil zeigt: Schuldzinsenabzüge können bei unentgeltlicher Übertragung gekürzt werden. Eine frühzeitige steuerliche und rechtliche Beratung ist daher unerlässlich, um finanzielle Risiken zu vermeiden.
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