Die vorweggenommene Erbfolge kann für Haus- und Grundstückseigentümer steuerlich vorteilhaft sein – birgt jedoch auch Risiken. Besonders bei der Übertragung von Immobilien unter Übernahme bestehender Schulden droht eine unerwartete Steuerbelastung. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten, um unnötige Kosten zu vermeiden.
Grundlagen der vorweggenommenen Erbfolge bei Immobilien
Was bedeutet vorweggenommene Erbfolge?
Unter der vorweggenommenen Erbfolge versteht man die Übertragung von Vermögen – häufig Immobilien – zu Lebzeiten des Eigentümers auf künftige Erben. Ziel ist es, das Vermögen frühzeitig zu übertragen, mögliche Erbstreitigkeiten zu vermeiden und steuerliche Vorteile zu nutzen.
Steuerliche Grundregeln bei Immobilienübertragungen
Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss einen möglichen Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Eine Ausnahme besteht bei selbstgenutzten Immobilien. Unentgeltliche Übertragungen wie Schenkungen lösen keine Spekulationssteuer aus – es sei denn, es liegt ein sogenannter teilentgeltlicher Vorgang vor.
Teilentgeltliche Übertragung und Spekulationssteuer
Wann liegt ein teilentgeltlicher Vorgang vor?
Ein teilentgeltlicher Vorgang liegt vor, wenn bei einer Übertragung keine Kaufpreiszahlung erfolgt, der Erwerber jedoch bestehende Schulden der Immobilie übernimmt. In diesem Fall wird die Transaktion in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Aktuelles BFH-Urteil verdeutlicht Steuerpflicht
In einem aktuellen Fall (BFH-Urteil) hatte ein Vater 2014 ein Grundstück für 143.950 € erworben und teilweise fremdfinanziert. 2019 übertrug er das Grundstück auf seine Tochter, die bestehende Schulden in Höhe von 115.000 € übernahm. Der Verkehrswert lag zu diesem Zeitpunkt bei 210.000 €. Das Finanzamt sah hierin einen teilentgeltlichen Vorgang und setzte auf den entgeltlichen Anteil Spekulationssteuer fest – der Bundesfinanzhof bestätigte diese Vorgehensweise.
Steuerliche Folgen für Eigentümer
Wird ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist übertragen und übernimmt der Erwerber bestehende Schulden, gilt der entgeltliche Anteil als privates Veräußerungsgeschäft. Der dabei erzielte Gewinn unterliegt der Einkommensteuer. Die Höhe richtet sich nach dem Verhältnis von Verkehrswert zu übernommener Schuld.
Tipps zur steueroptimalen Gestaltung
Vorab steuerliche Beratung einholen
Eine frühzeitige Steuerberatung kann helfen, Gestaltungsspielräume zu nutzen und steuerliche Nachteile zu vermeiden. Die MTG Wirtschaftskanzlei unterstützt Sie mit erfahrenen Experten an unseren Standorten in Regensburg, Kelheim, Ingolstadt, Straubing und Nürnberg.
Alternativen prüfen
Je nach Situation können eine vollständige unentgeltliche Übertragung, eine zeitliche Verschiebung oder andere Vertragsgestaltungen sinnvoll sein, um die Spekulationssteuer zu vermeiden. Auch hier empfiehlt sich eine individuelle Prüfung durch Fachanwälte für Rechtsberatung und Steuerexperten.
Frage: Wann gilt eine Immobilie als selbstgenutzt?
Antwort: Selbstnutzung liegt vor, wenn der Eigentümer oder dessen Kinder die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen. In diesem Fall entfällt die Spekulationssteuer.
Frage: Zählt die Übernahme von Grundschulden immer als teilentgeltlich?
Antwort: Ja, wenn die Schuldübernahme einen Gegenwert für die Übertragung darstellt, wird der Vorgang anteilig als entgeltlich gewertet.
Sie möchten eine Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge übertragen und steuerliche Risiken vermeiden? Unsere Experten beraten Sie umfassend und individuell.
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