Vermieter von Ferienwohnungen und Investoren in Mietwohnungsneubau stehen häufig vor der Frage, ob Verluste und erhöhte Abschreibungen steuerlich anerkannt werden. Aktuelle Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigen, worauf es bei der Einkünfteerzielungsabsicht, der ortsüblichen Vermietungszeit und der Sonderabschreibung ankommt. Die MTG Wirtschaftskanzlei erläutert die wichtigsten Punkte für Privatpersonen und mittelständische Unternehmen und zeigt, wie Sie steuerliche Vorteile rechtssicher nutzen können.
Verluste aus Ferienwohnungen: Ortsübliche Vermietungszeit als Maßstab
Wer mit der Vermietung einer Ferienwohnung Verluste erzielt, möchte diese regelmäßig mit anderen positiven Einkünften verrechnen, um eine Steuerersparnis zu erreichen. Steuerlich ist hierfür entscheidend, ob das Finanzamt von einer sogenannten Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht. Wird die Ferienimmobilie ausschließlich an Feriengäste vermietet und im Übrigen hierfür bereitgehalten, ist die Anerkennung von Verlusten grundsätzlich unproblematisch. In diesen Fällen unterstellt die Finanzverwaltung ohne weitere Prüfung, dass die Vermietung auf Dauer auf Gewinnerzielung angelegt ist – unabhängig davon, ob die Vermietung in Eigenregie oder über einen Vermittler erfolgt.
Etwas anderes gilt, wenn der Eigentümer die Ferienwohnung teilweise selbst nutzt oder sie nur zeitweise an Feriengäste vermietet. Dann verlangt das Finanzamt eine detaillierte Totalüberschussprognose über einen längeren Zeitraum. Nur wenn diese Prognose zeigt, dass insgesamt ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist, werden Verluste steuerlich anerkannt. Andernfalls droht die Einstufung als Liebhaberei mit der Folge, dass Verluste steuerlich nicht berücksichtigt werden können.
Ausschließliche Vermietung: Einkünfteerzielungsabsicht wird vermutet
Der BFH hat bestätigt, dass bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und im Übrigen hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung Verluste grundsätzlich ohne weitere Voraussetzungen steuerlich anzuerkennen sind. Die Einkünfteerzielungsabsicht wird in diesen Konstellationen typisierend unterstellt. Vermieter müssen in der Regel keine besondere Prognoserechnung vorlegen, solange das Objekt tatsächlich durchgehend zur Vermietung bereitsteht und keine Eigennutzung erfolgt.
Das bedeutet für Eigentümer: Wer seine Ferienwohnung konsequent als Einkunftsquelle nutzt und nicht privat nutzt, verbessert die Chancen erheblich, dass Verluste aus der Vermietung vollständig als Werbungskosten abziehbar sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn Vermarktung und Preisgestaltung marktüblich sind und die Wohnung im örtlichen Vergleich konkurrenzfähig angeboten wird.
Ortsübliche Vermietungszeit und 25-%-Grenze als Kontrollmaßstab
Trotz dieser grundsätzlichen Begünstigung prüft die Finanzverwaltung, ob die Vermietungsdauer erheblich hinter der ortsüblichen Vermietungszeit vergleichbarer Ferienwohnungen zurückbleibt. Nach der BFH-Rechtsprechung ist eine steuerliche Anerkennung der Verluste nur dann gerechtfertigt, wenn die ortsübliche Vermietungszeit über einen längeren Zeitraum nicht erheblich, also nicht um mindestens 25 %, unterschritten wird. Maßgeblich ist dabei nicht ein einzelnes Jahr, sondern ein zusammenhängender Beobachtungszeitraum von drei bis fünf Jahren.
Im entschiedenen Streitfall hatten Finanzamt und Finanzgericht die 25-%-Grenze fälschlicherweise für jedes Jahr isoliert geprüft und deshalb nur in einzelnen Jahren Verluste anerkannt. Der BFH stellte klar, dass stattdessen die durchschnittliche Auslastung über mehrere Jahre zu betrachten ist. Für Vermieter bedeutet dies: Eine schwächere Saison in einem Einzeljahr ist unschädlich, solange die Vermietung im mehrjährigen Durchschnitt in etwa dem ortsüblichen Niveau entspricht.
Gerade in touristischen Regionen können Auslastung und Vermietungsdauer stark schwanken. Vermieter sollten daher ihre Belegung sorgfältig dokumentieren und mit marktüblichen Vermietungszeiten vergleichen. Die MTG Wirtschaftskanzlei unterstützt Sie dabei im Rahmen der Steuerberatung bei der Erstellung von Überschussprognosen und der Argumentation gegenüber dem Finanzamt – an unseren Standorten in Regensburg, Kelheim, Straubing, Ingolstadt und Nürnberg.
Sonderabschreibung beim Mietwohnungsneubau: Grenzen der Steuerförderung
Um den Neubau von Mietwohnungen anzukurbeln, wurde bereits 2019 eine Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen eingeführt. Neben der regulären linearen Abschreibung – und mittlerweile auch neben der degressiven Abschreibung – können innerhalb der ersten vier Jahre zusätzlich bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (maximal 5 % pro Jahr) steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Neubau bestimmte energetische und bauliche Anforderungen erfüllt.
Die Sonderabschreibung soll gezielt zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums beitragen und ist Teil der politischen Wohnraumoffensive. Sie steht daher nur dann zur Verfügung, wenn tatsächlich neue, bislang nicht vorhandene Wohnungen entstehen. Der BFH hat diese Zweckbindung in einer aktuellen Entscheidung nochmals deutlich hervorgehoben und die Grenzen der Steuerförderung klargezogen.
Voraussetzungen der Sonderabschreibung im Überblick
Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung setzt voraus, dass ein begünstigtes Neubauprojekt vorliegt, das zu neuem Mietwohnraum führt. Begünstigt sind in der Regel neu errichtete Mietwohnungen, die dauerhaft zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken bestimmt sind. Darüber hinaus müssen bestimmte Höchstgrenzen bei den Herstellungskosten eingehalten und energetische Anforderungen erfüllt werden. Die Sonderabschreibung tritt neben die reguläre Abschreibung nach dem Einkommensteuergesetz und ermöglicht so einen beschleunigten steuerlichen Abzug der Investitionskosten.
Für Investoren und Vermieter kann dies die Wirtschaftlichkeit eines Projekts deutlich verbessern, insbesondere in den ersten Jahren nach Fertigstellung. Gleichwohl ist eine sorgfältige Planung erforderlich, um alle Fördervoraussetzungen einzuhalten und keine formalen Fehler zu begehen. Hier empfiehlt sich eine frühzeitige Einbindung der Steuerberatung und, je nach Projektstruktur, auch der Rechtsberatung und Wirtschaftsprüfung.
BFH: Abriss und zeitnaher Neubau nicht sonderabschreibungsfähig
Der BFH hat entschieden, dass die Sonderabschreibung nicht beansprucht werden kann, wenn ein vorhandenes Einfamilienhaus abgerissen und auf demselben Grundstück zeitnah ein Neubau errichtet wird, ohne dass zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Die Steuerförderung setzt eine Vermehrung des bestehenden Wohnungsbestands voraus. Wird lediglich eine alte, sanierungsbedürftige Immobilie durch ein neues Gebäude ersetzt, bleibt der Wohnungsbestand im Ergebnis unverändert – das Förderziel, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, wird nicht erreicht.
Im zugrunde liegenden Fall ließ die Klägerin ein sanierungsbedürftiges, aber funktionstüchtiges Haus abreißen und errichtete unmittelbar im Anschluss ein neues Mietobjekt. Das Finanzamt gewährte nur die reguläre Abschreibung, der BFH bestätigte dieses Vorgehen. Ein anderes Ergebnis kommt nur in Betracht, wenn kein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zwischen Abriss und Neubau besteht, etwa bei einer langen Zwischenzeit oder völlig geänderter Nutzungskonzeption. Im entschiedenen Fall lagen diese Voraussetzungen jedoch nicht vor, da der Neubau von Anfang an als Ersatz für das abgerissene Einfamilienhaus geplant war.
Praxisempfehlung: Immobilieninvestitionen frühzeitig steuerlich planen
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine vorausschauende steuerliche Gestaltung bei Immobilienprojekten ist. Wer in Mietwohnungsneubau investiert, sollte bereits in der Planungsphase prüfen lassen, ob die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung tatsächlich erfüllt sind oder ob gegebenenfalls eine Anpassung des Konzepts erforderlich ist. Dies betrifft sowohl den Umfang der geschaffenen Wohnungen als auch die energetische Ausgestaltung und die zeitliche Abfolge von Abriss und Neubau.
Nutzen Sie in allen Abschreibungsfragen rund um Immobilien das Beratungsangebot der MTG Wirtschaftskanzlei, um attraktive Steuervorteile nicht zu gefährden. Unsere Experten für Steuerberatung, Rechtsberatung und Wirtschaftsprüfung entwickeln gemeinsam mit Ihnen tragfähige, rechtssichere Lösungen – von der privaten Ferienwohnung bis zum großvolumigen Mietwohnungsneubau. Weitere Informationen zu unseren Leistungen finden Sie auf unseren Seiten „Steuerberatung“ und „Immobilien- und Steuerrecht“ der MTG Wirtschaftskanzlei.
