Hausbesitzer sollten sich bewusst sein, dass nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Neubau steuerliche Konsequenzen haben können. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass solche Zusatzleistungen unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerpflichtig sind. Damit steigt der Finanzierungsaufwand über den ursprünglichen Kaufpreis hinaus.
Grundprinzip: Einheitliches Vertragswerk und Grunderwerbsteuer
Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks und dessen anschließender Bebauung prüft das Finanzamt, ob der Erwerb das unbebaute Grundstück oder das künftige Baugrundstück betrifft.
Baukosten und Zusatzleistungen
Neben dem Bodenwert werden auch die Baukosten und nachträgliche Sonderwünsche steuerlich berücksichtigt, sofern sie in rechtlichem Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Hausanschlusskosten, die bereits im ursprünglichen Kaufvertrag enthalten sind, bleiben hingegen steuerfrei.
Nachträgliche Sonderwünsche als steuerpflichtige Gegenleistung
Nachträglich vereinbarte Leistungen – zum Beispiel für Innentüren, Rollladenmotoren oder Bodenbeläge – können separat besteuert werden. Entscheidend ist, dass der Käufer nach dem Kaufvertrag verpflichtet war, diese Mehrkosten dem Bauträger zu zahlen und nicht eigenständig umzusetzen.
BFH-Urteile: Rechtliche Einordnung
Die BFH-Entscheidungen verdeutlichen, unter welchen Bedingungen Sonderwünsche beim Neubau Grunderwerbsteuer auslösen.
Fall 1: Pflicht zur Beauftragung der Sonderleistungen
Im ersten Verfahren lag der steuerpflichtige Zusammenhang darin, dass der Käufer verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen. Eigenmächtige Ausführungen durch den Käufer waren nicht zulässig.
Fall 2: Vertraglich vorgesehene Änderungen
Im zweiten Verfahren ging es um Änderungswünsche an Türen, Rollläden und Bodenbelägen. Das Finanzamt erkannte die Steuerpflicht an, da der Kaufvertrag explizit Abweichungen von der Bauausführung nach Vereinbarung vorsah.
Fazit
Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche können die Grunderwerbsteuer erhöhen, wenn sie in rechtlichem Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Hauskäufer sollten diese Kosten frühzeitig einplanen und prüfen, welche Zusatzleistungen steuerlich relevant sind.
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