Bei der Übertragung von Immobilien fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Im Erbfall gelten jedoch besondere steuerliche Ausnahmen, insbesondere bei der Teilung eines Nachlasses innerhalb einer Erbengemeinschaft. Die MTG Wirtschaftskanzlei erläutert, wann eine Grundstücksübertragung grunderwerbsteuerfrei ist und welche Fallstricke Hausbesitzer beachten sollten.
Grunderwerbsteuer bei Immobilienübertragungen im Erbfall
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den bedeutendsten Kostenfaktoren bei Immobilienübertragungen. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises oder Grundstückswerts. Für Erwerbe im Zusammenhang mit einem Erbfall sieht das Grunderwerbsteuerrecht jedoch besondere Befreiungstatbestände vor.
Steuerbefreiung bei Erwerb durch Miterben
Wird ein zum Nachlass gehörendes Grundstück von einem Miterben zur Teilung des Nachlasses übernommen, ist dieser Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit. Steuerlich soll der Miterbe damit genauso behandelt werden wie ein Alleinerbe oder ein Vermächtnisnehmer, deren Grundstückserwerb ebenfalls grunderwerbsteuerfrei ist. Ziel dieser Regelung ist es, eine doppelte Belastung mit Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer zu vermeiden.
Bedeutung der Erbengemeinschaft für die Steuerbefreiung
Die Steuerbefreiung greift ausschließlich im Rahmen der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft. Voraussetzung ist, dass das Grundstück unmittelbar aus dem Nachlass auf einen oder mehrere Miterben übertragen wird. Erfolgt der Erwerb außerhalb dieser Nachlassteilung oder durch Dritte, entfällt die grunderwerbsteuerliche Begünstigung.
BFH-Rechtsprechung zur Grundstücksübertragung auf Personengesellschaften
Die steuerfreie Teilung eines Nachlasses ist nicht immer eindeutig. Insbesondere bei Übertragungen auf Personengesellschaften hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung präzisiert und eingeschränkt.
Steuerbefreiung nur entsprechend der Beteiligungsquote
In einem aktuellen Urteil hat der BFH entschieden, dass die Übertragung eines Grundstücks von einer Erbengemeinschaft auf eine Personengesellschaft nur anteilig grunderwerbsteuerfrei ist. Die Steuerbefreiung gilt lediglich in dem Umfang, in dem ein Miterbe an der erwerbenden Personengesellschaft beteiligt ist. Soweit weitere Gesellschafter beteiligt sind, fällt Grunderwerbsteuer an.
Fünfjahresfrist als steuerliches Risiko
Darüber hinaus entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, wenn sich der Anteil des Miterben an der Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren nach der Grundstücksübertragung vermindert. Dies kann beispielsweise durch Anteilsveräußerungen oder gesellschaftsvertragliche Änderungen geschehen. Hausbesitzer und Erben sollten diese Frist bei der Nachlassgestaltung zwingend berücksichtigen.
Steuerliche Gestaltung und frühzeitige Beratung
Die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft bietet zwar steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, ist jedoch mit erheblichen Risiken verbunden. Ohne fundierte steuerrechtliche Prüfung können ungewollt hohe Grunderwerbsteuerbelastungen entstehen. Eine frühzeitige Einbindung der Steuerberatung der MTG Wirtschaftskanzlei schafft Planungssicherheit und vermeidet kostspielige Fehler.
Hinweis der MTG Wirtschaftskanzlei:
Unsere Experten für Steuerberatung, Rechtsberatung und Wirtschaftsprüfung begleiten Hausbesitzer und Erben bei der steueroptimalen Grundstücksübertragung. An unseren Standorten in Regensburg, Kelheim, Straubing, Ingolstadt und Nürnberg beraten wir Sie umfassend zur Nachlassgestaltung und Immobilienbesteuerung.
