Die lineare Abschreibung von Immobilien ist für Vermieter ein zentraler Hebel zur Steueroptimierung. Nach einer aktuellen Kehrtwende des Bundesfinanzministeriums (BMF) kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer wieder einfacher nachgewiesen werden. Damit eröffnet sich für Eigentümer im Privatvermögen ein erneuter „AfA-Turbo“. Die MTG Wirtschaftskanzlei unterstützt Sie im Rahmen der Steuerberatung bei der rechtssicheren Umsetzung.
Lineare AfA und gesetzliche Nutzungsdauer von Wohngebäuden
Für Wohngebäude im Privatvermögen beträgt die lineare Abschreibung grundsätzlich 2 Prozent pro Jahr bei Fertigstellung vor 2023. Für Neubauten ab 2023 gilt ein erhöhter AfA-Satz von 3 Prozent. Das Gesetz unterstellt damit eine Nutzungsdauer von 50 beziehungsweise 33,3 Jahren.
Gerade bei älteren Bestandsimmobilien führt diese pauschale Annahme häufig zu einer steuerlich nachteiligen Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Umso wichtiger ist die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachzuweisen und dadurch höhere jährliche Abschreibungsbeträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen.
BFH-Rechtsprechung zum Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer
Bereits 2021 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Vermieter eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen können. Die Anforderungen an den Nachweis waren nach der Rechtsprechung vergleichsweise niedrig. Es genügte ein Gutachten, das den technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß des Gebäudes nachvollziehbar darstellt.
Damit konnten auch einfachere Sachverständigengutachten den Weg zu einer beschleunigten Abschreibung eröffnen. Für viele Immobilieninvestoren ergaben sich dadurch erhebliche steuerliche Vorteile und Liquiditätseffekte.
BMF-Schreiben 2025 – Erleichterungen für Vermieter
Im Jahr 2023 hatte das BMF die Anwendung der BFH-Rechtsprechung stark eingeschränkt. Finanzämter sollten nur noch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder besonders akkreditierter Stellen anerkennen. Zudem wurden die inhaltlichen Anforderungen deutlich verschärft.
Im Dezember 2025 hat das BMF diese restriktive Verwaltungsauffassung jedoch wieder aufgegeben. Seitdem bestehen keine bindenden methodischen Vorgaben und keine Beschränkung auf bestimmte Gutachter mehr. Maßgeblich ist allein, dass der Nachweis sachlich geeignet, schlüssig und nachvollziehbar ist. Für Vermieter eröffnet sich damit erneut Gestaltungsspielraum.
Steuerliche Gestaltung und strategische Nutzung der AfA-Potenziale
Die Möglichkeit einer verkürzten Restnutzungsdauer ist kein Automatismus. Vielmehr bedarf es einer fundierten Analyse der baulichen Substanz, der wirtschaftlichen Gegebenheiten und der geplanten Nutzung. Eine unzureichende Dokumentation kann im Rahmen einer Betriebsprüfung oder Veranlagung zu Rückfragen führen.
Gerade bei größeren Immobilienportfolios oder bei Unternehmensstrukturen mit vermögensverwaltenden Gesellschaften ist eine ganzheitliche Betrachtung sinnvoll. Hier greifen Steuerberatung, Rechtsberatung und gegebenenfalls auch Wirtschaftsprüfung ineinander.
Wirtschaftliche Vorteile durch beschleunigte Abschreibung
Eine verkürzte Nutzungsdauer erhöht die jährliche AfA und senkt damit unmittelbar die steuerliche Bemessungsgrundlage. Dies kann insbesondere in den ersten Jahren nach Erwerb oder Sanierung zu erheblichen Steuerentlastungen führen.
Neben der reinen Steuerersparnis verbessert sich häufig auch die Liquiditätssituation. Für Investoren und mittelständische Unternehmen kann dies zusätzlichen Finanzierungsspielraum schaffen, etwa für Modernisierungen oder weitere Investitionen.
Individuelle Beratung durch die MTG Wirtschaftskanzlei
Ob Einzeleigentümer, Immobilien-GmbH oder Familiengesellschaft – jede Konstellation erfordert eine individuelle Prüfung. Unsere Experten der MTG Wirtschaftskanzlei beraten Sie umfassend zur optimalen Abschreibungsstrategie und zur rechtssicheren Dokumentation gegenüber dem Finanzamt.
An unseren Standorten in Regensburg, Kelheim, Straubing, Ingolstadt und Nürnberg begleiten wir Sie von der steuerlichen Analyse über die Abstimmung mit Sachverständigen bis hin zur Vertretung im Rechtsbehelfsverfahren. Informieren Sie sich auch über unsere Leistungen in der Steuerberatung, Rechtsberatung und Wirtschaftsprüfung auf unserer Website.
